בעת קנייה ומכירה של דירת מגורים מטיל חוק מיסוי מקרקעין את מס הרכישה על הקונה ואת מס השבח על המוכר. אם במהלך ההחזקה בנכס הוא הושכר, ישולם מס הכנסה על ההכנסות מהשכרה בהתאם להוראות פקודת מס ההכנסה.

​

מיסוי ברכישה או מכירה

​

מס הרכישה הוא שרירותי ומחושב לפי שווי הנכס הנרכש.
מס השבח שמהווה למעשה מס רווח הון תחת שם אחר, מחושב רק על הרווח הריאלי שיש למוכר. הרווח הריאלי הוא הרווח הנקי שיש במכירת הנכס לאחר שערוך מחיר הקניה המקורי ובהפחתת כל ההוצאות שהיו בגין רכישה, אחזקה ומכירת דירת המגורים.

​

החישוב הטכני של מס הרכישה ו/או מס השבח הם פשוטים לכאורה. אולם יש לקחת בחשבון פרמטרים רבים שמאפשרים להפחית, ולעיתים אפילו לפטור כליל, מהחיוב במיסים אלה. למשל: מס רכישה ואופן תשלומו משתנה בין רוכשי דירה יחידה, למשפרי דיור, לרוכשי דירות השקעה, לרוכש שהוא נכה, לעולים חדשים וכו'.

​

מס השבח ואופן תשלומו תלוי במספר הנכסים שיש למוכר, בדרך שבה הגיע אליו הנכס (רכישה, ירושה או מתנה) בתקופה שבה החזיק בנכס, באופן בו השתמש בו ועוד. כשיש מס שבח לתשלום תמיד שווה לבחון את האפשרות לבצע "פריסת שבח" שיכולה להקטין משמעותית את המס לתשלום ומושפעת מהכנסות אחרות של המוכרים בשנים שקדמו למכירה.

​

כדי לשלם את המס הנכון והנמוך ביותר על פי החוק חשוב לקחת בחשבון את כל הנתונים הנ"ל בעזרת יעוץ מקצועי כפי שאנו נותנים ללקוחותינו. 

​

מיסוי הכנסות מהשכרה

​

גם בנושא מיסוי הכנסות מהשכרה יש לדירות המגורים מסלולים ייחודיים רק להם. המיסוי תלוי כעקרון בגובה ההכנסה הכוללת מהשכרת דירות שיש למשפחה (בני זוג וילדיהם עד גיל 18), ולא רק למספר הדירות שיש להם. אולם יש לציין שהחל מהיקף מסוים של דירות (לפי גישת רשות המיסים - 10 דירות, ולפי גישת בית המשפט - 20 דירות) ההכנסה תיחשב כהכנסה אקטיבית עסקית ולא הכנסה פאסיבית מהשכרה, דבר שיכול להשפיע דרמטית על מיסוי ההכנסות מההשכרה.

​

אומנם קיים פטור על הכנסות מדירות מגורים שעומד כבר שנים רבות על כ-5,000 ש"ח לחודש, אך כיום לאור הגאות בשוק הנדל"ן ועליית מחירי השכירות, יוצא שחלק גדול ממשכירי הדירות עוברים את הסכום הפטור דבר המחייב אותם לדווח ולשלם מס בהתאם לאחד המסלולים שעומדים בפניהם:

​

1. דיווח מלא בשיטת הפטור הפוחת (למי שההכנסה מהשכרה אינה יותר מכפל הפטור).

2. דיווח מקוצר במסלול 10% (מס קשיח על ההכנסה ברוטו שלא מחייב הגשת דו"ח מלא).

3. דיווח מלא (על כל ההכנסות וההוצאות ומס מלא על ההכנסה נטו). 

​

אז באיזה מסלול כדאי לבחור? זאת שאלה שאין עליה תשובה אחת כי התשובה משתנה מאדם אחד לאחר וקשורה לפרמטרים רבים שצריך לבדוק כגון:

​

- גיל ומצב משפחתי

- שווי הנכס ומועד רכישתו

- מועד קבלת נכס ירושה ונתוניו האישיים של המוריש

- הכנסות נוספות ממקורות אחרים

​

לכן ניתן להבין שהתשובה לא רק תשתנה מאדם אחד לאחר אלא שהיא גם צריכה להיבדק מחדש מדי שנה לאור שינויים אפשריים בפרמטרים הרלוונטים לבדיקה זו. הדבר המפתיע מכל הוא שישנם לא מעט אנשים שבוחרים מסלול מוטעה ומשלמים מס גבוה מזה הנדרש שיכלו לשלם אם היו בודקים את המסלולים השונים ובוחרים את הנכון להם. אנו כאן כדי לעזור לכם לשלם את המס המינימלי כחוק. 

​